Льготная ипотека завершена: почему программу свернули и что ждать рынку жилья

1 июля 2024 года завершилась массовая программа льготной ипотеки на новостройки. Запущенная в 2020 году мера изначально была призвана поддержать застройщиков и сохранить доступность жилья в период пандемии, но со временем стала одной из причин резкого роста цен и структурных перекосов на рынке.

Задача программы и её развитие

В апреле 2020 года была предложена льготная ставка около 6,5% для покупки жилья в новостройках: государство компенсировало банкам разницу со среднерыночными ставками. Изначально программа должна была действовать полгода и предусматривала ограниченные объёмы, но условия часто менялись — снижался первоначальный взнос, повышались максимальные суммы, а сроки продлевались. В итоге за четыре года было выдано порядка 1,5 миллиона кредитов суммарно примерно на шесть триллионов рублей.

Как программа повлияла на цены и доступность

Льготная ипотека вызвала рекордный спрос, который заметно опережал предложение. Это привело к сильному росту цен: за несколько лет квадратный метр в московских новостройках подорожал на десятки процентов, в ряде городов — ещё больше. Одновременно уменьшилась средняя площадь продаваемых квартир: популярность малогабаритных студий и «компактных» форматов привела к сокращению реальной жилой площади, доступной при том же бюджете.

По мере роста цен программа теряла смысл как инструмент доступности: при высоких ценах экономия по ставке нивелировалась, и многие покупатели фактически переплачивали. При этом доля обеспеченных покупателей выросла, а для семей со средней зарплатой реальная возможность улучшить жилищные условия сократилась.

Кто получил выгоду, а кто — риски

Главными бенефициарами программы стали девелоперы: высокий спрос позволил ускорить продажи и увеличить выручку, производители стройматериалов и сопутствующих товаров также получили прибыль. Для части граждан ипотека оставалась способом покупки жилья, но значительная доля сделок сместилась в сегмент тех, кто мог позволить себе большие первоначальные взносы или высокий доход.

Почему программу свернули и бюджетные последствия

С 2023 года ключевая ставка росла, и компенсации банкам стали дороже для бюджета. Одновременно регулятор указывал на риски «пузыря» и структурный дисбаланс между первичным и вторичным рынком. В результате было принято решение завершить массовую льготную ипотеку — часть чиновников и экспертов признали, что рост цен полностью нивелировал положительный эффект программы.

Чего ждать дальше: сценарии для рынка

Прогнозы экспертов расходятся. Одни допускают значительную коррекцию цен при условии, что застройщикам придётся снижать цены, чтобы реализовать объекты; другие отмечают, что девелоперы имеют резервы и вряд ли начнут массовые распродажи без серьёзного падения спроса.

Важный фактор — уровень рыночных ставок. При высоких ставках ипотека становится заметно дороже, и это ограничивает покупательскую способность: для средней по цене московской квартиры ипотечный платёж может требовать доходов, которыми обладает не более небольшого процента населения. Альтернативы в виде целевых льготных программ (например, для семей или IT‑специалистов) сохраняются, но действуют в более узком формате и в меньшем объёме.

Вывод

Массовая льготная ипотека выполнила задачу стимулирования рынка строительства и увеличения ввода жилья, но одновременно ухудшила доступность жилья для широких слоёв населения и вызвала серьёзный ценовой перегрев. После завершения программы рынок, вероятно, будет проходить период адаптации: цены и активность могут скорректироваться не быстро, а доступность квартир останется высокой нагрузкой для семей и бюджета.